Договор купли продажи квартиры в России: подводные камни

Договор купли продажи квартиры в России: подводные камни

Собираетесь заключить договор купли продажи квартиры? Прочитайте эту статью-консультацию юриста

О юридических опасностях, подстерегающих покупателей при заключении договора купли продажи жилой недвижимости, рассказывает адвокат Екатерина Баглаева (адвокатская коллегия «Юков и Партнеры»).

Приобретая квартиру, люди редко задумываются о том, что впоследствии кто-либо может помешать их владению этой собственностью или отнять ее, поскольку такие «печальные перспективы» противоречат многим нормам, гарантирующих свободное пользование и распоряжение имуществом. Конечно, законом предусмотрены защитные меры для лиц, уязвимых с его точки зрения, – но, несмотря на это, многие законодательные нормы нередко используются в незаконных целях. Мошенники изыскивают множество способов для завладения чужим имуществом.

ГК РФ предусматривает ряд норм, по которым договор купли продажи квартиры, заключенный с лицами, не способными в полной мере осознавать собственные действия, может быть признан недействительным. Но следует знать, что зачастую этими нормами пользуются недобросовестные граждане. С точки зрения закона, определение дееспособности контрагента не является обязательным, но в ваших интересах все же лучше быть уверенным, что лицо, с которым вы заключаете договор купли продажи, полностью дееспособно – это позволит исключить возможность дальнейшего признания недействительности сделки.

Единой базы данных о дееспособности граждан не существует, и такая информация не является общедоступной, и получить ее самостоятельно очень непросто. Если вы как покупатель имеете какие-либо сомнения, то оформление договора купли продажи квартиры лучше провести в нотариальной форме. Нотариусы при утверждении сделок обязаны удостовериться в полноценной дееспособности сторон. Своими силами заставить человека предоставить подтверждение своей дееспособности нельзя – разве что только попросить его об этом. При наличии возможности рекомендуется попросить продавца показать вам справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера, подтверждающую, что он не находится на учете в этих учреждениях. Если же продавец отказывается это делать, – тогда, до того, как подписать договор купли продажи квартиры или иной недвижимости, можно попробовать самостоятельно все выяснить. Для этого можно, например, обратиться за выпиской из ЕГРП, куда будет внесена соответствующая запись (если у органа госрегистрации имеются сведения о признании недееспособности или частичной дееспособности граждан, а также сведений о членах семьи собственника данного жилья, проживающих здесь и находящихся под попечительством или под опекой).

Имейте в виду, что подобными сведениями орган госрегистрации может и не обладать. Поэтому, если у вас имеются серьезные сомнения по поводу дееспособности продавца, а он не желает подтверждать ее – лучше не заключайте с ним договор купли продажи, поскольку в дальнейшем с этим жильем могут возникнуть проблемы. Основные характерные признаки, которые должны вас настораживать, таковы:
  • злоупотребление алкогольными напитками или наркотическими веществами;
  • пристрастие к азартным играм, если оно приводит к тяжелому материальному положению семьи продавца;
  • психические расстройства, способные привести к тому, что лицо перестает осознавать значение собственных действий;
  • (как это ни банально) очень пожилой возраст лица, с которым вы планируете заключение договора купли продажи квартиры.
В случае если вы все-таки столкнетесь с проблемой недееспособности либо неполной дееспособности продающей стороны, вас ждет процедура признания недействительности сделки. Как может показаться на первый взгляд, ничего особо страшного здесь нет – ведь после признания договора купли продажи недействительным, стороны обязаны вернуть все полученное друг другу. Однако в итоге может выясниться, что продавцу просто нечего передать вам назад и, соответственно, вы рискуете остаться ни с чем.

При этом существуют и прочие, уже откровенно противоправные методы мошенников – продажа чужого или присвоенного жилья по поддельным документам либо продажа нескольким покупателям одновременно. Кроме того, владелец может подписать договор купли продажи квартиры под влиянием угроз, что в конечном итоге тоже повлечет за собой серьезные проблемы.

Иногда сами покупатели жилья предпочитают схитрить, чтобы избежать выплаты больших налогов и фиксируют в договорах заниженную стоимость недвижимости. Если продавец найдет основания для того чтобы договор купли продажи был расторгнут или признан недействительным, ему вернут лишь ту сумму денег, которая фигурировала в документе. Даже если у вас не пытаются отнять право собственности на приобретенное жилье – вас могут поджидать и другие опасности. Одна из них заключается в так называемых «отказниках» – лицах, отказавшихся от приватизации жилплощади, но давших на нее согласие.

Итак, представьте ситуацию: вы приобрели жилье, все документы на него в порядке, в том числе и договор купли продажи квартиры, вы оформляете право собственности на имущество, готовитесь к ремонту… Но внезапно, при очередном посещении квартиры, вы обнаруживаете, что ваш ключ не подходит к двери, а в квартире находятся некие лица, утверждающие, что прописаны и будут жить здесь. На первый взгляд может показаться, что вы легко сможете выписать их, согласно нормам ГК, где предусмотрено, что при смене собственника помещения, все члены семьи бывшего собственника теряют право пользоваться этим помещением. Однако если прописанные в квартире люди являются «отказниками» – их будет практически невозможно выписать и таким образом сделать свое свободное владение полным, а собственность неограниченной. В судах обычно удовлетворяются требования о признании за «отказниками» прав на пожизненное пользование жильем. Что же делать, чтобы избежать подобной проблемы? Перед подписанием договора купли продажи квартиры обязательно нужно лично убедиться, что все ранее зарегистрированные в данной квартире лица были выписаны из нее, а для заключения сделки была предоставлена подлинная и действительная выписка из домовой книги. Чтобы убедиться в подлинности этой выписки, покупателю жилья следует лично присутствовать при ее получении продавцом.

Итак, чтобы обезопасить себя, следует скрупулезно проверять все документы и особенно – сам договор купли продажи квартиры. Не поленитесь тщательно изучить их содержание, срок действия, а также примите личное участие в получении всех необходимых документов для исключения риска подделок, подлогов и т. д.

Ищите и перепроверяйте все возможные данные о предыдущих сделках, о покупателях и продавцах, принимавших участие в этой цепочке, обращайтесь за помощью к квалифицированным юристам, будьте предельно осторожны и внимательны. Желаем вам безопасных сделок!
Читай все самые интересные советы на главной странице портала btblady.com
Эта статья полезна? Поделись или сохрани к себе на страницу!
Категория: Бизнес и финансы | Просмотров: 713 | Добавил: nomid Дата: 25.12.2014 4.0 из 5 / 1 | Теги: недвижимость, квартира, продажа, покупка
Комментариев: 0
avatar