Безопасная покупка загородного коттеджа | |
 Как обезопасить себя от потери денег, заключая договор купли-продажи на загородном рынке?СБОР ИНФОРМАЦИИНынешняя ситуация такова, что госструктуры гораздо меньше занимаются вопросами регулирования загородного рынка недвижимости, нежели городского. Такое положение дел связано с тем, что зачастую городская квартира является единственным жилищем семьи, а загородный коттедж считается чем-то вроде приятного, но не необходимого излишества. Соответственно, основная часть рисков при покупке недвижимости за городом ложится непосредственно на покупателя.Армен Маркосян, вице-гендиректор по инвестициям «Бест-Новостроя», отмечает, что с 2009 года инвесторы буквально ринулись скупать дешевую «загородку» – особенно в поселках без подряда. Они самозабвенно расхватывали участки, но при этом не изучали документацию и не вникали в нюансы проектов. Разумеется, впоследствии некоторые из таких покупателей были «наказаны рублем». Наталья Шаталина, вице-гендиректор по правовым вопросам компании «Миэль-Новостройки», напоминает, что будущий новосел коттеджа должен найти и проанализировать максимальное количество информации. Причем эта информация должна касаться не только самого процесса покупки коттеджа и порядка заключения договора, но также и деятельности подрядчика. Нужно отыскать подрядчика в госреестре юридических лиц, проверить его регистрацию в налоговых органах. Также необходимо разузнать, состоит ли выбранный участок на кадастровом учете. Все это можно попробовать сделать самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к независимому юристу. ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА ДОГОВОРАЭксперты советуют не скупиться и подключить помощь профильных специалистов, способных с точностью «выловить» все пробелы в договоре. Приглашенный специалист должен хорошо разбираться в некоторых профессиональных терминах, не всегда понятных неспециалисту – например, «выделенная мощность», «точка врезки», «газопровод высокого (низкого) давления», «охранная зона» и т. д. Также иногда может возникать необходимость нарисовать схему коммуникаций, чтобы легче было понять, какой участок в действительности выпадает из договора.КАЛЬКУЛЯЦИЯ СТОИМОСТИДалее необходимо определить, из каких составляющих складывается стоимость вашей будущей покупки. Надежда Хазова, гендиректор компании «Усадьба», предупреждает: если участок с подрядом вам предлагают по более низкой цене, чем аналогичные объекты на рынке – не заключайте сделку сгоряча, а задумайтесь, с чего бы вдруг вам так повезло? Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль», поясняет, что основной проблемой, которую должен взять на себя девелопер, является прокладка коммуникаций и подключение к централизованным сетям, что может стоить до 50% от цены участка. Помимо этого, на девелопера ложатся и дополнительные расходы в виде налогов при покупке прав на доступ к сетям и при продаже этих прав будущему собственнику участка.Для подключения к сетям необходимо создать проект дома, сделать расчеты по электро-, водо- и газоснабжению – а цены на все это «кусаются». Соответственно, девелоперу неинтересно продавать просто землю с коммуникациями, а выгодней построить на ней коттеджный поселок. В случае если девелопер предлагает к продаже участок с подведенными коммуникациями и без дома, это значит одно из двух: либо у него неграмотно выстроена схема финансов, и он нуждается в деньгах, либо он может предложить максимум 5 кВт на дом, а остальные необходимые мощности собственнику участка придется докупать самостоятельно. Следует помнить, что недобросовестные девелоперы нередко стараются сэкономить на ливневой канализации, которая обязательно должна быть оборудована в коттеджных поселках. В дальнейшем все недоработки, касающиеся коммуникаций, ложатся на плечи покупателя. Девелоперу не хочется тратиться на полноценные сети, и он предлагает «всего понемногу»: частично канализацию, частично электричество, частично водоснабжение – например, бурение артезианской скважины. Подобная деятельность приводит к тому, что в некоторых загородных коттеджных поселках практически нет воды. Эксперты предупреждают: если вы купите коттедж с «частичными» сетями, то у вас никогда не будет ни нормального водо- и электроснабжения, ни качественной ливневки, ни полноценно канализации. По данным Владимира Яхонтова, стоимость одной сотки земли в Подмосковье не может быть ниже $3000 – это минимальная цена подведения коммуникаций. А постройка загородного дома в подмосковном поселке не может быть дешевле $500 за квадратный метр. Кроме того, необходимо учитывать маржу девелопера, составляющую в среднем 10% от общей цены объекта. СТРУКТУРА СДЕЛКИВ целях безопасности покупателю рекомендуется отдать предпочтение застройщику, предлагающему одинаковую структуру сделки всем покупателям. Александр Кириловичев, гендиректор «Газпромбанк-Инвеста», поясняет, что если застройщик предлагает всем клиентам заключение типовых сделок на покупку участка и дома, расположенного на нем (пригодного для проживания, с подведенными коммуникациями), то в данном случае можно рассчитывать на добросовестность предложения.А вот если покупателям предлагается выбор: покупка только земельного участка, либо участка с коммуникациями и домом, либо участка с домом, но без коммуникаций – есть основания задуматься. В данном случае возможна такая ситуация: половина покупателей коттеджного поселка отказывается от централизованных коммуникаций в пользу автономных устройств (газовых баллонов, отдельных скважин, собственного септика). Помните, что описанный вариант не приведет к двукратному удешевлению инженерных сетей – цена их подведения и подключения для девелопера уменьшится несущественно, но при этом денег на сети у застройщика будет вдвое меньше. При такой вариативной структуре сделок у покупателя не будет возможности просчитать заранее, сколько лично ему нужно будет отдать денег на подведение коммуникаций, и в какие расходы в итоге выльется его мечта о загородном коттедже. Кроме того, срок реализации этого «проекта мечты» будет зависеть только от времени, за которое застройщику удастся собрать с клиентов деньги, достаточные для подведения коммуникаций. Еще более рискованно соглашаться на оформление сделки, которая будет разбита на отдельные этапы: покупку земли, строительство коттеджа, прокладка коммуникаций, подключение к инженерным сетям. Риск в данном случае связан с тем, что ответственность за все перечисленные работы будут нести лица, фактически не связанные друг с другом. ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА Ольга Славкина, глава юрдепартамента компании Kalinka Group, рекомендует прописывать в договоре финансовые гарантии застройщика относительно всех подписанных обязательств. На сегодняшний день действующим законодательством предусматривается общая ответственность, не учитывающая конкретные случаи, которые могут появляться в процессе строительства и сдачи коттеджа. Таким образом, чем более подробно в договоре будут описаны обязательства застройщиков и финансовая ответственность за их неисполнение, тем проще будет при необходимости заставить застройщика исполнить эти обязательства – как в досудебном, так и в судебном порядке.Ответственность застройщика может быть предусмотрена не только в виде штрафов и пени, но также и в виде права клиента на расторжение договора на стадии неисполнения его условий. Скажем, на рынке элитной жилой недвижимости покупатель получает как гарантии от застройщика, так и гарантии банка либо поручительство третьего лица (к примеру, акционера застройщика). ПРОВЕРКА КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТАПеред заключением сделки, покупателю рекомендуется тщательно проверить кадастровый паспорт участка на предмет ограничений в использовании этой земли. Александр Кириловичев советует будущим собственникам еще до оформления сделки попросить застройщика предъявить кадастровый паспорт участка, чтобы убедиться, что земля не входит в охранную зону газопровода, зону санитарной охраны источников питьевой воды и т. д.ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ВСЕ-ТАКИ «КИНУЛ»1. Обратиться в суд. В случае если покупатель все же заключил сделку, разбитую на отдельные составляющие (как это было описано выше), и с разными исполнителями работ, в итоге получив дом без коммуникаций, – при обращении в суд необходимо обратить внимание судебных органов на то, что в нескольких внешне не связанных между собой сделках фактически фигурирует один выгодоприобретатель. Этим лицом является застройщик, в офисе которого проводились переговоры об условиях сделки, выплачивались денежные средства, подписывались различные документы и т. д. Если обманутому покупателю коттеджа удастся доказать это, у него значительно возрастут шансы привлечь недобросовестного застройщика к материальной ответственности.Помимо этого, никто не отменял и позицию Верховного суда, по поводу того, что потребитель имеет право не обладать специальными знаниями о товаре, который он покупает. Поэтому доводы застройщика о том, что клиент добровольно дал согласие разделить сделку и заключить три отдельных договора (два из которых фактически исполнены – участок передан, дом почти сдан), могут быть отвергнуты судом на основании того, что сделка на указанных условиях была заключена покупателем в силу отсутствия у него исчерпывающей информации. Однако следует отметить, что прежде чем продолжать судебное разбирательство, неудачливому покупателю коттеджа необходимо оценить экономическую эффективность этого процесса: затраты времени и денег, состояние дома (не развалится ли он за это время) и т. д. 2. Самостоятельно достроить поселок вместе с другими пострадавшими домовладельцами. Если застройщик категорически не хочет выполнять свои обязательства по подведению коммуникаций к коттеджам, и заставить его это сделать не удается, выход один – пострадавшие собственники объединяются в некоммерческую организацию (HKO), после чего через суд и банкротство застройщика добиваются переоформления на НКО участков общего пользователя и имеющейся инженерной структуры. НКО, получив права на обладание землями, может также получить и статус застройщика, чтобы «довести до ума» инфраструктуру коттеджного поселка за счет средств членов организации – домовладельцев. 3. Отказаться от каких-либо действий и признать, что игра не стоит свеч. Пострадавшему покупателю коттеджа необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности и потери времени – как при выборе варианта с судебным разбирательством, так и в случае создания НКО. Бывают ситуации, когда целесообразней будет признать себя недостаточно квалифицированным инвестором, даже если в покупку были вложены немалые деньги – смириться с потерями, чтобы не понести еще больший ущерб. Читай все самые интересные советы на главной странице портала btblady.com
Эта статья полезна? Поделись или сохрани к себе на страницу!
| |
|
| |
| Комментариев: 0 | |
|
| |
