Безопасная покупка загородного коттеджа

25.12.2014 1576 Dimitr

Как обезопасить себя от потери денег, заключая договор купли-продажи на загородном рынке?

В наше смутное время, приобретая коттедж за чертой города, можно получить совсем не то, что предполагалось изначально. Вместо комфортного загородного жилища покупатель коттеджа рискует приобрести недостроенный дом без коммуникаций, а то и вовсе не получить ничего. Как же избежать подобных рисков и не стать жертвой нечистых на руку продавцов? Читайте инструкцию от участников II Юридических дискуссий Клуба главредов СМИ рынка недвижимости.

СБОР ИНФОРМАЦИИ

Нынешняя ситуация такова, что госструктуры гораздо меньше занимаются вопросами регулирования загородного рынка недвижимости, нежели городского. Такое положение дел связано с тем, что зачастую городская квартира является единственным жилищем семьи, а загородный коттедж считается чем-то вроде приятного, но не необходимого излишества. Соответственно, основная часть рисков при покупке недвижимости за городом ложится непосредственно на покупателя.

Армен Маркосян, вице-гендиректор по инвестициям «Бест-Новостроя», отмечает, что с 2009 года инвесторы буквально ринулись скупать дешевую «загородку» – особенно в поселках без подряда. Они самозабвенно расхватывали участки, но при этом не изучали документацию и не вникали в нюансы проектов. Разумеется, впоследствии некоторые из таких покупателей были «наказаны рублем».

Наталья Шаталина, вице-гендиректор по правовым вопросам компании «Миэль-Новостройки», напоминает, что будущий новосел коттеджа должен найти и проанализировать максимальное количество информации. Причем эта информация должна касаться не только самого процесса покупки коттеджа и порядка заключения договора, но также и деятельности подрядчика. Нужно отыскать подрядчика в госреестре юридических лиц, проверить его регистрацию в налоговых органах. Также необходимо разузнать, состоит ли выбранный участок на кадастровом учете. Все это можно попробовать сделать самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к независимому юристу.

ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ ПРОВЕРКА ДОГОВОРА

Эксперты советуют не скупиться и подключить помощь профильных специалистов, способных с точностью «выловить» все пробелы в договоре. Приглашенный специалист должен хорошо разбираться в некоторых профессиональных терминах, не всегда понятных неспециалисту – например, «выделенная мощность», «точка врезки», «газопровод высокого (низкого) давления», «охранная зона» и т. д. Также иногда может возникать необходимость нарисовать схему коммуникаций, чтобы легче было понять, какой участок в действительности выпадает из договора.

КАЛЬКУЛЯЦИЯ СТОИМОСТИ

Далее необходимо определить, из каких составляющих складывается стоимость вашей будущей покупки. Надежда Хазова, гендиректор компании «Усадьба», предупреждает: если участок с подрядом вам предлагают по более низкой цене, чем аналогичные объекты на рынке – не заключайте сделку сгоряча, а задумайтесь, с чего бы вдруг вам так повезло? Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль», поясняет, что основной проблемой, которую должен взять на себя девелопер, является прокладка коммуникаций и подключение к централизованным сетям, что может стоить до 50% от цены участка. Помимо этого, на девелопера ложатся и дополнительные расходы в виде налогов при покупке прав на доступ к сетям и при продаже этих прав будущему собственнику участка.

Для подключения к сетям необходимо создать проект дома, сделать расчеты по электро-, водо- и газоснабжению – а цены на все это «кусаются». Соответственно, девелоперу неинтересно продавать просто землю с коммуникациями, а выгодней построить на ней коттеджный поселок.

В случае если девелопер предлагает к продаже участок с подведенными коммуникациями и без дома, это значит одно из двух: либо у него неграмотно выстроена схема финансов, и он нуждается в деньгах, либо он может предложить максимум 5 кВт на дом, а остальные необходимые мощности собственнику участка придется докупать самостоятельно.

Следует помнить, что недобросовестные девелоперы нередко стараются сэкономить на ливневой канализации, которая обязательно должна быть оборудована в коттеджных поселках. В дальнейшем все недоработки, касающиеся коммуникаций, ложатся на плечи покупателя.

Девелоперу не хочется тратиться на полноценные сети, и он предлагает «всего понемногу»: частично канализацию, частично электричество, частично водоснабжение – например, бурение артезианской скважины. Подобная деятельность приводит к тому, что в некоторых загородных коттеджных поселках практически нет воды.

Эксперты предупреждают: если вы купите коттедж с «частичными» сетями, то у вас никогда не будет ни нормального водо- и электроснабжения, ни качественной ливневки, ни полноценно канализации.

По данным Владимира Яхонтова, стоимость одной сотки земли в Подмосковье не может быть ниже $3000 – это минимальная цена подведения коммуникаций. А постройка загородного дома в подмосковном поселке не может быть дешевле $500 за квадратный метр. Кроме того, необходимо учитывать маржу девелопера, составляющую в среднем 10% от общей цены объекта.

СТРУКТУРА СДЕЛКИ

В целях безопасности покупателю рекомендуется отдать предпочтение застройщику, предлагающему одинаковую структуру сделки всем покупателям. Александр Кириловичев, гендиректор «Газпромбанк-Инвеста», поясняет, что если застройщик предлагает всем клиентам заключение типовых сделок на покупку участка и дома, расположенного на нем (пригодного для проживания, с подведенными коммуникациями), то в данном случае можно рассчитывать на добросовестность предложения.

А вот если покупателям предлагается выбор: покупка только земельного участка, либо участка с коммуникациями и домом, либо участка с домом, но без коммуникаций – есть основания задуматься. В данном случае возможна такая ситуация: половина покупателей коттеджного поселка отказывается от централизованных коммуникаций в пользу автономных устройств (газовых баллонов, отдельных скважин, собственного септика). Помните, что описанный вариант не приведет к двукратному удешевлению инженерных сетей – цена их подведения и подключения для девелопера уменьшится несущественно, но при этом денег на сети у застройщика будет вдвое меньше.

При такой вариативной структуре сделок у покупателя не будет возможности просчитать заранее, сколько лично ему нужно будет отдать денег на подведение коммуникаций, и в какие расходы в итоге выльется его мечта о загородном коттедже.

Кроме того, срок реализации этого «проекта мечты» будет зависеть только от времени, за которое застройщику удастся собрать с клиентов деньги, достаточные для подведения коммуникаций.

Еще более рискованно соглашаться на оформление сделки, которая будет разбита на отдельные этапы: покупку земли, строительство коттеджа, прокладка коммуникаций, подключение к инженерным сетям. Риск в данном случае связан с тем, что ответственность за все перечисленные работы будут нести лица, фактически не связанные друг с другом.

ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА

Ольга Славкина, глава юрдепартамента компании Kalinka Group, рекомендует прописывать в договоре финансовые гарантии застройщика относительно всех подписанных обязательств. На сегодняшний день действующим законодательством предусматривается общая ответственность, не учитывающая конкретные случаи, которые могут появляться в процессе строительства и сдачи коттеджа. Таким образом, чем более подробно в договоре будут описаны обязательства застройщиков и финансовая ответственность за их неисполнение, тем проще будет при необходимости заставить застройщика исполнить эти обязательства – как в досудебном, так и в судебном порядке.

Ответственность застройщика может быть предусмотрена не только в виде штрафов и пени, но также и в виде права клиента на расторжение договора на стадии неисполнения его условий. Скажем, на рынке элитной жилой недвижимости покупатель получает как гарантии от застройщика, так и гарантии банка либо поручительство третьего лица (к примеру, акционера застройщика).

ПРОВЕРКА КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА

Перед заключением сделки, покупателю рекомендуется тщательно проверить кадастровый паспорт участка на предмет ограничений в использовании этой земли. Александр Кириловичев советует будущим собственникам еще до оформления сделки попросить застройщика предъявить кадастровый паспорт участка, чтобы убедиться, что земля не входит в охранную зону газопровода, зону санитарной охраны источников питьевой воды и т. д.

ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК ВСЕ-ТАКИ «КИНУЛ»

1. Обратиться в суд. В случае если покупатель все же заключил сделку, разбитую на отдельные составляющие (как это было описано выше), и с разными исполнителями работ, в итоге получив дом без коммуникаций, – при обращении в суд необходимо обратить внимание судебных органов на то, что в нескольких внешне не связанных между собой сделках фактически фигурирует один выгодоприобретатель. Этим лицом является застройщик, в офисе которого проводились переговоры об условиях сделки, выплачивались денежные средства, подписывались различные документы и т. д. Если обманутому покупателю коттеджа удастся доказать это, у него значительно возрастут шансы привлечь недобросовестного застройщика к материальной ответственности.

Помимо этого, никто не отменял и позицию Верховного суда, по поводу того, что потребитель имеет право не обладать специальными знаниями о товаре, который он покупает. Поэтому доводы застройщика о том, что клиент добровольно дал согласие разделить сделку и заключить три отдельных договора (два из которых фактически исполнены – участок передан, дом почти сдан), могут быть отвергнуты судом на основании того, что сделка на указанных условиях была заключена покупателем в силу отсутствия у него исчерпывающей информации. Однако следует отметить, что прежде чем продолжать судебное разбирательство, неудачливому покупателю коттеджа необходимо оценить экономическую эффективность этого процесса: затраты времени и денег, состояние дома (не развалится ли он за это время) и т. д.

2. Самостоятельно достроить поселок вместе с другими пострадавшими домовладельцами. Если застройщик категорически не хочет выполнять свои обязательства по подведению коммуникаций к коттеджам, и заставить его это сделать не удается, выход один – пострадавшие собственники объединяются в некоммерческую организацию (HKO), после чего через суд и банкротство застройщика добиваются переоформления на НКО участков общего пользователя и имеющейся инженерной структуры. НКО, получив права на обладание землями, может также получить и статус застройщика, чтобы «довести до ума» инфраструктуру коттеджного поселка за счет средств членов организации – домовладельцев.

3. Отказаться от каких-либо действий и признать, что игра не стоит свеч. Пострадавшему покупателю коттеджа необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности и потери времени – как при выборе варианта с судебным разбирательством, так и в случае создания НКО. Бывают ситуации, когда целесообразней будет признать себя недостаточно квалифицированным инвестором, даже если в покупку были вложены немалые деньги – смириться с потерями, чтобы не понести еще больший ущерб.

Читай больше интересных советов на главной странице btblady.com